Seitenblicke: Das eigene Immobilien-Imperium

Die Preise rund um Immobilien kennen gegenwärtig nur eine Richtung: richtig steil nach oben. Seien es Neubauten, Sanierungsmaßnahmen oder auch die Mieten. Da lässt sich doch sicher was verdienen, wenn man als Selfmade-Mogul mit einsteigt, in den verführerisch goldglänzenden Vermietungs-Markt.

Hier ein kleiner Ratgeber für alle, die wissen wollen, wie man mit seiner vermieteten Immobilie auch wirklich Freude hat, ohne sich nach ein paar Jahren vor Frust alle Haare (inklusive der Augenbrauen) auszureißen.

Merke: Der Einstieg in die Welt des Vermietens ist mit wesentlich mehr Aufwand verbunden, als man sich gemeinhin so vorstellt. Mal eben irgendeine Wohnung kaufen, einen Mieter reinbugsieren und mit der Miete reich werden? Nein, das ist es noch lange nicht.

Schon während der ersten Schritte zum Immobilienmogul muss man im Vorfeld ein paar grundlegende Fragen klären:

• Wen möchte ich überhaupt als Mieter haben? Singles, Pärchen oder Familien? Die Antwort auf diese Frage entscheidet schon einmal über die Größe und Aufteilung der Räumlichkeiten, in die ich mein Geld investiere. Jede Zielgruppe hat andere Ansprüche an das Zuhause. Dementsprechend praktisch ist es, wenn die Wohnung eine große Bandbreite an möglichen Wünschen der Mieter abdeckt (eine vorhandene Einbauküche ist zum Beispiel schon mal ein hervorragendes Argument).
• Wo möchte ich meine Wohnung denn haben? Ganz in der Nähe, damit „ich immer mal wieder nach dem Rechten schauen kann“. Oder möglichst weit weg von mir, damit ich nur den Geldfluss (in beide Richtungen) auf dem Konto sehe, mit dem Mieter aber nur minimalen Kontakt habe?
  
  Das Wo ist auch ein entscheidender Faktor bei der Vermietbarkeit des Kleinods. Einfach sich selbst fragen, ob man sich vorstellen könnte, hier, an diesem Ort, zu leben. Wenn nein, dann hat sich das auch meistens für das Gros der potenziellen Mieter in spe erledigt. Und das Wo bedingt letztendlich auch die Höhe der Miete, die ich verlangen kann. Klar, eine Boom-Region bringt deutlich mehr Euros für den Quadratmeter als tiefste Provinz ohne Internet (Hier bitte etwaige Mietpreisbremsen unbedingt berücksichtigen).

• Bin ich bereit, meine Pflichten als Vermieter über Jahre hinweg zu erfüllen? Richtig gelesen, als Vermieter hat man nicht nur planbare und regelmäßige Einkünfte, auch die ein oder andere Pflicht wartet darauf, erledigt zu werden. So gehören unter anderem die jährliche Nebenkostenabrechnung, die Pflege und Instandhaltung, Renovierungen, Steuererklärungen und eventuelle Eigentümerversammlungen (je nach Objekt) zum stetig wiederkehrenden Ritus. Der Einfachheit halber kann man eine Hausverwaltung einschalten, die einem einen Teil dieser Aufgaben abnimmt. Das kostet allerdings Geld und sollte dann auch bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung berücksichtigt werden.

Nachdem diese gedanklichen Aufwärmübungen erledigt sind, geht’s jetzt erst wirklich ans Eingemachte. Wir haben also eine passende, uns sympathische Wohnung gefunden und steigen nun ein in den Immomarkt.

Der Kauf – Eigenkapital oder Darlehen?

Nun kann man grundsätzlich sagen, dass man die zur Vermietung gedachte Eigentumswohnung – sagen wir mal salopp – auf Pump kaufen sollte. Weil man die Darlehenszinsen bei der Einkommensteuer absetzen kann.

Allerdings tun Sie sich und dem Banker/der Bankerin Ihres Vertrauens einen Gefallen und kalkulieren Sie bei der monatlichen Einnahmen-/ Ausgabenrechnung auch eventuelle Mietausfälle und Instandhaltungsrücklagen mit ein. Die Annahme, dass sich die Kreditraten durch die Mieteinnahmen durchgängig selbst tragen, kann nämlich ganz schön nach hinten losgehen. Denn, wenn die selbsterklärte Goldgrube einmal leer steht, keine Miete eingeht und man sich die Kreditrate deswegen nicht mehr leisten kann, ist ziemlich schnell Schluss mit dem Traum vom Immobilienmogul. Dann freut sich letztendlich nur der Makler. Weil die Wohnung bald wieder – zwangsweise – zum Verkauf steht.

Makeln lassen oder selbst vermieten?

Die Frage der Fragen. Ich hab doch Zeit und mich schlau gelesen, also kann ich das alles selbst erledigen: Den Mietvertrag wasserdicht aufsetzen; ein aussagekräftiges Exposé erstellen; einen passenden, solventen Mieter finden; Besichtigungen durchführen, etc. Wer´s kann und will, nur zu. Oder man entscheidet sich für die einfachere Variante. Den Makler; der kostet zwar Geld (bis zu zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer), dafür ist dann allerdings wirklich alles vom Mietvertrag, über die Prüfung des Mieters bis hin zur Schlüsselübergabe in trockenen Tüchern. Und man spart sich wirklich eine Menge Lebenszeit und Nerven. Ganz nebenbei: Die Maklerkosten sind für den Vermieter ohnehin steuerlich absetzbar. Und wie wichtig eine professionelle Prüfung eines potenziellen Mieters ist, weiß man dann, wenn man sich einmal den falschen ins Haus geholt hat. Und auf eine Räumungsklage oder Ähnliches wollen wir doch lieber von Anfang an verzichten.

Der Einstieg in die Welt des Vermieters kann sich wirklich lohnen. Egal ob zum Aufbau eines kleinen „Imperiums“ oder als Altersvorsorge zum Aufstocken der späteren Rente. Wichtig ist nur, dass man es richtig macht.

Herzlichst
Ihr Harald Birkholz