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Immobilien: Welche Vorteile hat ein FORWARD-DARLEHEN

Bei Forward-Darlehen wird heute etwas vereinbart, was erst später geliefert und bezahlt wird. So ist heute schon der Zins im Voraus (in forward) für das künftig ausgezahlte Darlehen festgeschrieben

Niemand kann definitiv beurteilen, wie lange die aktuelle Niedrigzinsphase noch anhält. Derzeit sind die Zinsen bereits gestiegen und so wie es aussieht werden die Zinsen auch weiter steigen. Um die Zinsentwicklung im Auge zu behalten, sollte man sich regelmäßig in seriösen Medien oder bei Banken informieren. Dort findet man auch zeitnahe Offerten und individuelle Berechnungsmodelle für die von Kreditinstituten und Finanzierungsvermittlern genannten Forward-Darlehen. Selbstverständlich sollte der Kreditnehmer nicht nur das Angebot seiner Bank bewerten, sondern auch die Angebote anderer Institute. Bei einer Umschuldung sind allerdings erneut Notar- und Grundbuchkosten sowie Kreditwürdigkeitsprüfung zu bedenken. Forward-Darlehen sind seit Jahren ein bewährtes Instrument, um sich rechtzeitig gegen potentielle Zinserhöhungen abzusichern. Das Risiko übernimmt die Bank, die dafür eine Prämie, einen Aufschlag auf den aktuellen Marktzins, berechnet.

Je früher zwischen rund zwölf und 60 Monaten das Forward-Darlehen vor Ablauf des Altkredits abgeschlossen wird (sogenannter Vorlauf), umso schwerer lässt sich für den Neukredit das Zinsänderungsrisiko beurteilen und umso höher ist der Zinsaufschlag (etwa 0,02 bis 0,05 Prozentpunkte p. M.). Aber umso stabiler fällt auch der unverzichtbare Finanzplan des Kreditnehmers aus; schließlich geht es um die wohl größte Investition seines Lebens.

Bei einem relativ gut überschaubaren Vorlauf von (nur) zwölf Monaten könnte der Aufschlag bei 0,02 Prozentpunkten p. M. oder 0,24 Prozentpunkten p.a. liegen. Wenn bei Vertragsabschluss der Hypothekenzins 0,5 Prozent p.a. beträgt, läge der Zins für das Forward-Darlehen insgesamt bei 0,74 Prozent p.a.. Ob der Kreditnehmer sich für diese niedrigpreisige Variante entscheidet, hängt neben dem Marktzinsvergleich von seiner Risikobereitschaft ab, möglichst lange die Zinsentwicklung abzuwarten. Denn es könnte ein abrupter Zinsanstieg unter dem angebotenen Forward-Zins eintreten, was ein Forward-Darlehen obsolet machen würde.

Ein sicherheitsorientierter Kreditnehmer, der mittelfristig eine Zinswende nach oben befürchtet, wird einen längeren Vorlauf mit höherem Aufschlag (z.B. 0,04 Prozentpunkte p. M.) suchen. Außerdem dürfte er auf eine längere Forward-Vertragslaufzeit (etwa fünf oder zehn Jahre) setzten. Damit stünde er zwar auf der sicheren Seite, würde sich aber bei hohem Zins lange binden und könnte evtl. weniger tilgen. Ob diese oder eine leicht risikobetonte Strategie mit längerem Abwarten wirtschaftlicher ist, kann nur anhand der aktuellen Zinslage und der Angebotskonditionen beurteilt werden. Sollte der Zins nach Vertragsabschluss überraschend auf niedrigeres Niveau fallen, muss der Bankkunde gleichwohl den Vertrag erfüllen, also die Darlehensauszahlung akzeptieren. Andernfalls wäre eine herbe Nichtabnahmeentschädigung fällig.

Zu beachten ist in jedem Fall das richtige Timing bei der Anschlussfinanzierung. Zwar wird dem Darlehensnehmer von seiner Bank einige Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung ein Anschlusszins angeboten. Oft ist es dann aber zu spät für ein Forward-Darlehen. Ob es sinnvoll ist, den aktuellen Altkredit vor Vertragsende zu kündigen, hängt vom Vertrag ab. Bankseitig würde sicher eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

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Ihre Elke Schreiner

Allgäuer Immobilien
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